Nicea
New member
Bu duyguyu biliyor musun? Yeni komşular sizi yeni eve taşınma partisine davet ediyor ve sizin aksine onların dairelerini kiralamadıklarını, satın aldıklarını keşfediyorsunuz. Enflasyonun ortasında, korkunç faiz oranlarına ve Berlin’de hayatı her geçen yıl daha da mutlu etmese de daha pahalı hale getiren diğer engellere rağmen.
Kıskanmak kolaydır, ancak kıskançlık tek başına yardımcı olmaz. Eğilim ayrıca özellikle sancılı: Son 12 ila 15 yılda, Berlin’deki dairelerin satın alma fiyatları dört katına değilse de üç katına çıktı. Bununla birlikte, geçen yılki hafif düşüşün ardından talep yeniden artıyor: çünkü kendi evinize sahip olma hayaliniz paramparça olduysa, yine de bir kat mülkiyeti almayı deneyebilirsiniz. Kiralar da yükseliyor.
Berlin seçimleri için canlı yayın: SPD’nin önünde 1000’den az oyla Yeşiller
“Dışarıdan şehir ucuz algılanıyor”
Hayatınızı Berlin ile birleştirmek istiyorsanız, kendi dairenizi satın almaya değer. Bunu emlak uzmanı Corvin Tolle (52) Berliner Zeitung’a verdiği röportajda söylüyor. Tolle bir aracı kurumun sahibidir. Şirket, sahibi-oturanlar için daire, yatırımcılar için kiralık daire ve yatırım amaçlı gayrimenkul olarak konut ve ticari binalara aracılık etmektedir.
Büyük emlak şirketi
Kişiye
Corvin Tolle (52), Berlin’de doğdu ve Tolle Immobilien GmbH ile Tolle Hausverwaltung GmbH’nin yönetici ortağıdır. Mezun işletme ekonomisti aynı zamanda University of Applied Sciences HTW Berlin’de ve BBW Hochschule Berlin’de gayrimenkul proje yönetimi alanında gayrimenkul yönetimi alanında öğretim görevlisidir ve IVD, BFW gibi çok sayıda gayrimenkul derneğinin aktif bir üyesidir. VDIV ve RDM.
Tolle, 20 hatta on yıl önce Berlin’in büyüme potansiyelini fark etmeyen ve bu nedenle hiçbir şey satın almayan Berlinlilerin şimdi dar görüşlülüklerinden pişman olduklarını söylüyor. Öte yandan, Berlinli olmayanların ve yaşam alanlarının daha da pahalı olduğu ülkelerden gelenlerin o kadar da dar görüşlü olmadığı ortaya çıktı. “Dışarıdan şehir bugünün metrekare fiyatlarıyla bile ucuz olarak algılanıyor. Paris, Londra, Münih ve hatta bazen üniversite şehirlerinden Heidelberg, Münster veya Tübingen’den daha ucuz,” diyor Tolle kendi deneyiminden yola çıkarak.
Örneğin, Paris’in merkezinde metrekaresi 18.000 Euro’dan daha ucuza daire yokken, Berlin’de, örneğin Schöneberg’de metrekaresi 8.000 ila 10.000 Euro gibi düşük bir fiyata yeni bir daire satın alabilirsiniz. Kudamm’dan çok uzak olmayan Charlottenburg’da bile metrekaresi 6.800 Euro’ya kullanılmış bir daire bulabilirsiniz. Şehri yeni gelenler için bu kadar çekici kılan da bu.
Kat mülkiyeti finansmanı: Temelde ne değişti?
Enflasyon zamanlarında bugün ortalama bir alıcı nasıl görünüyor? Tolle, “Bu kadar çok insanın çok fazla öz sermayeye sahip olması her zaman şaşırtıcıdır” diyor. “Bazıları artık almaya gücü yetmezken, hala gelip görenler ve alanlar var.” Her türlü pasif gelir gibi bir miras da bu bağlamda çok faydalıdır.
Maliyet patlaması: Berlin’deki ev inşaatçıları hayallerinin patladığını nasıl görüyor?
Son yıllarda neler değişti? Emlakçı, “Birkaç yıl önce 1 milyon euro’ya daire isteyenler şimdi bankaya gidip yarım milyon euro’ya daire alabiliyor ve bu parayı ona göre borçlanıyor” şeklinde yanıt verdi. Aramadaki değişikliğin nedeni de budur. Ancak kendinize ait bir şeye sahip olma ihtiyacı ortadan kalkmaz. Emlak uzmanı, bunu başarmak için artık sadece iyi bir maaşa sahip olmanın yeterli olmadığını belirtiyor. Yeterli miktarda sermayeye sahip olmalısınız.
Tolle ekliyor: “Şu anda daire arayan herkese, önce hayalindeki mülkü aramamasını, ardından bankaya gitmesini tavsiye ederim. Bu hızla hayal kırıklığına yol açabilir. Bunun yerine, tüm kartlarınızı masaya koymalı ve önce bankaya sormalısınız: Kaç bin avroluk bir daireyi finanse edecek kadar iyiyim? Ve sonra banka – ve bankalar şartlarını çok fazla değiştiriyor ve hayat pahalılığını artırıyor – bir teklif yapacak. Bugünün faiz oranlarında, yalnızca 500.000 Euro’luk bir satın alma fiyatı taahhüdünüz varsa, o zaman 460.000 Euro’ya mal olan bir şey seçmelisiniz. Neredeyse iki katına mal olan daire aramayı bırakacaklar.”
Kreuzberg’de 60 metrekarelik bir daire: orada ne kadar kazanmanız gerekiyor?
Başta bahsedilen komşular da somut bir örnek olarak kullanılabilir. Varsayalım: Kreuzberg’de 60 metrekarelik eski bir bina 2022’de 500.000 Euro’ya satın alındı. Bu bedeli ödeyebilmek için yanınızda ne getirmeniz gerekiyor? Brokerin bu soruya cevabı:
“Tecrübeler, bankaların artık satın alma fiyatının yüzde 30’u oranında bir özsermaye payına ihtiyaç duyduğunu göstermiştir. Pek çok yan maliyet dahil değildir: yüzde altı emlak devir vergisi, yüzde 1,5 ile iki arasındaki noter ücretleri ve bir komisyoncu söz konusuysa ortalama yüzde 3,5 aracılık ücreti. Sonra banka, satın alma fiyatının belki yüzde 70’ini on yıllığına ödünç alıyor: Almanya’da 20 yıllık kredi vadeleri enderdir.”
Berlin ve konut sıkıntısı: “Panik ataklar ve varoluşsal korkular günlük hayatın bir parçası”
Tolle farklı bir hesap yapıyor: 500.000 Euro’luk satın alma fiyatının yüzde 70’i, 350.000 Euro’luk bir krediyle sonuçlanıyor. Yüzde dört faiz artı en az yüzde iki geri ödeme ile yılda en az 21.000 Euro ödemeniz gerekir. Bu, sadece kredi maliyetlerinde ayda 1750 Euro demektir. Banka, çiftin geçim giderlerinin ayda en az 1.500 avro olduğunu tahmin ediyor. Ancak çiftin katlanması gereken birçok başka maliyet var. Uzman, “Sonuçta, her ortağın bu daireyi yaklaşık 32 yıl içinde minimum yüzde iki geri ödemeyle karşılayabilmesi için muhtemelen en az 3.500 avroya ihtiyacı olacak.”
Ama başka bir yol var. Satın almanın kiralamaktan daha karlı olduğunu nereden biliyorsunuz? Corvin Tolle şöyle hesaplıyor: “Aylık 1750 Euro’luk borçlanma maliyeti, metrekare başına neredeyse 30 Euro’luk kira anlamına geliyor. Kulağa çok gibi geliyor, ancak mülk daha sonra bana ait olacağı için değer güvence altına alındı. Serbest konut piyasasında daire metrekaresi 10 ila 15 avroya kiralanıyordu. Krediden farklı olarak, ömür boyu kira ödemek zorundasınız.” Ve kiralar gittikçe yükseliyor. Yalnızca 2009’dan 2019’a kadar Berlin’de kiralar ortalama yüzde 104 arttı.
Hangi semtlerde uygun fiyatlı konut aranmalı?
Bu aynı kalıyor: en pahalısı Mitte ve Kreuzberg’de, ardından banliyö kuşağındaki diğer semtler geliyor. Başka nerede ucuz bir daire bulabilirsin? “Berlin’in heyecan verici yanı, Almanya’nın başkenti olmasına rağmen şehrin Paris, Londra veya Moskova kadar merkezi olmaması. Bu, herkesin köşesini bulabileceği merkezi olmayan bir şehir” diyor Tolle. Berlinlilerin yalnızca yüzde 30’u şehir içi çevre yolunda, yüzde 70’i dışarıda yaşıyor. daha fazla ilgili taraf. Spandau hala ucuz, ancak toplu taşıma ile zayıf bağlantı nedeniyle daha az popüler. Neukölln’ün güneyinde, Schönefeld Havaalanı yönünde hala birçok uygun fiyatlı müstakil ev var. Köpenick ise çok daha pahalı hale geldi.Köpenick’te, Tolles’in eski bir müşterisi, Charlottenburg’da yarı büyüklükte bir daire için ödemek zorunda kalacağı fiyata 200 metrekarelik bir daire satın aldı.
Çöküş bitti: “Bitcoin bir teknoloji olarak galip gelecek”
Sonuç: Tüm krizlere rağmen Berlin’de kendi dört duvar hayalinizden vazgeçmediyseniz ve uygun fiyatlı bir şeyler bulmak istiyorsanız, yönünüzü değiştirecek ve beklentilerinizi azaltacak kadar esnek olmalısınız. Tolle’ye göre, kredi on yıl sonra uzatılırsa emlak piyasasında çökme ve dairenin değer kaybı riski göz ardı edilemez. Ancak emlak uzmanı bunun olası olmadığını düşünüyor. Öngörüsü: Göç artmaya devam edecek ve Berlin uzun süre yaşamak için çok çekici bir yer olmaya devam edecek. Buna göre, büyük bir inşaat olmadığı ve herkese yetecek kadar yaşam alanı olduğu sürece fiyatlar yükselmeye devam edecek.
Geri bildiriminiz veya kendi hikayeniz var mı? Bize yazın! briefe@Haberler
Kıskanmak kolaydır, ancak kıskançlık tek başına yardımcı olmaz. Eğilim ayrıca özellikle sancılı: Son 12 ila 15 yılda, Berlin’deki dairelerin satın alma fiyatları dört katına değilse de üç katına çıktı. Bununla birlikte, geçen yılki hafif düşüşün ardından talep yeniden artıyor: çünkü kendi evinize sahip olma hayaliniz paramparça olduysa, yine de bir kat mülkiyeti almayı deneyebilirsiniz. Kiralar da yükseliyor.
Berlin seçimleri için canlı yayın: SPD’nin önünde 1000’den az oyla Yeşiller
“Dışarıdan şehir ucuz algılanıyor”
Hayatınızı Berlin ile birleştirmek istiyorsanız, kendi dairenizi satın almaya değer. Bunu emlak uzmanı Corvin Tolle (52) Berliner Zeitung’a verdiği röportajda söylüyor. Tolle bir aracı kurumun sahibidir. Şirket, sahibi-oturanlar için daire, yatırımcılar için kiralık daire ve yatırım amaçlı gayrimenkul olarak konut ve ticari binalara aracılık etmektedir.
Büyük emlak şirketi
Kişiye
Corvin Tolle (52), Berlin’de doğdu ve Tolle Immobilien GmbH ile Tolle Hausverwaltung GmbH’nin yönetici ortağıdır. Mezun işletme ekonomisti aynı zamanda University of Applied Sciences HTW Berlin’de ve BBW Hochschule Berlin’de gayrimenkul proje yönetimi alanında gayrimenkul yönetimi alanında öğretim görevlisidir ve IVD, BFW gibi çok sayıda gayrimenkul derneğinin aktif bir üyesidir. VDIV ve RDM.
Tolle, 20 hatta on yıl önce Berlin’in büyüme potansiyelini fark etmeyen ve bu nedenle hiçbir şey satın almayan Berlinlilerin şimdi dar görüşlülüklerinden pişman olduklarını söylüyor. Öte yandan, Berlinli olmayanların ve yaşam alanlarının daha da pahalı olduğu ülkelerden gelenlerin o kadar da dar görüşlü olmadığı ortaya çıktı. “Dışarıdan şehir bugünün metrekare fiyatlarıyla bile ucuz olarak algılanıyor. Paris, Londra, Münih ve hatta bazen üniversite şehirlerinden Heidelberg, Münster veya Tübingen’den daha ucuz,” diyor Tolle kendi deneyiminden yola çıkarak.
Örneğin, Paris’in merkezinde metrekaresi 18.000 Euro’dan daha ucuza daire yokken, Berlin’de, örneğin Schöneberg’de metrekaresi 8.000 ila 10.000 Euro gibi düşük bir fiyata yeni bir daire satın alabilirsiniz. Kudamm’dan çok uzak olmayan Charlottenburg’da bile metrekaresi 6.800 Euro’ya kullanılmış bir daire bulabilirsiniz. Şehri yeni gelenler için bu kadar çekici kılan da bu.
Kat mülkiyeti finansmanı: Temelde ne değişti?
Enflasyon zamanlarında bugün ortalama bir alıcı nasıl görünüyor? Tolle, “Bu kadar çok insanın çok fazla öz sermayeye sahip olması her zaman şaşırtıcıdır” diyor. “Bazıları artık almaya gücü yetmezken, hala gelip görenler ve alanlar var.” Her türlü pasif gelir gibi bir miras da bu bağlamda çok faydalıdır.
Maliyet patlaması: Berlin’deki ev inşaatçıları hayallerinin patladığını nasıl görüyor?
Son yıllarda neler değişti? Emlakçı, “Birkaç yıl önce 1 milyon euro’ya daire isteyenler şimdi bankaya gidip yarım milyon euro’ya daire alabiliyor ve bu parayı ona göre borçlanıyor” şeklinde yanıt verdi. Aramadaki değişikliğin nedeni de budur. Ancak kendinize ait bir şeye sahip olma ihtiyacı ortadan kalkmaz. Emlak uzmanı, bunu başarmak için artık sadece iyi bir maaşa sahip olmanın yeterli olmadığını belirtiyor. Yeterli miktarda sermayeye sahip olmalısınız.
Tolle ekliyor: “Şu anda daire arayan herkese, önce hayalindeki mülkü aramamasını, ardından bankaya gitmesini tavsiye ederim. Bu hızla hayal kırıklığına yol açabilir. Bunun yerine, tüm kartlarınızı masaya koymalı ve önce bankaya sormalısınız: Kaç bin avroluk bir daireyi finanse edecek kadar iyiyim? Ve sonra banka – ve bankalar şartlarını çok fazla değiştiriyor ve hayat pahalılığını artırıyor – bir teklif yapacak. Bugünün faiz oranlarında, yalnızca 500.000 Euro’luk bir satın alma fiyatı taahhüdünüz varsa, o zaman 460.000 Euro’ya mal olan bir şey seçmelisiniz. Neredeyse iki katına mal olan daire aramayı bırakacaklar.”
Kreuzberg’de 60 metrekarelik bir daire: orada ne kadar kazanmanız gerekiyor?
Başta bahsedilen komşular da somut bir örnek olarak kullanılabilir. Varsayalım: Kreuzberg’de 60 metrekarelik eski bir bina 2022’de 500.000 Euro’ya satın alındı. Bu bedeli ödeyebilmek için yanınızda ne getirmeniz gerekiyor? Brokerin bu soruya cevabı:
“Tecrübeler, bankaların artık satın alma fiyatının yüzde 30’u oranında bir özsermaye payına ihtiyaç duyduğunu göstermiştir. Pek çok yan maliyet dahil değildir: yüzde altı emlak devir vergisi, yüzde 1,5 ile iki arasındaki noter ücretleri ve bir komisyoncu söz konusuysa ortalama yüzde 3,5 aracılık ücreti. Sonra banka, satın alma fiyatının belki yüzde 70’ini on yıllığına ödünç alıyor: Almanya’da 20 yıllık kredi vadeleri enderdir.”
Berlin ve konut sıkıntısı: “Panik ataklar ve varoluşsal korkular günlük hayatın bir parçası”
Tolle farklı bir hesap yapıyor: 500.000 Euro’luk satın alma fiyatının yüzde 70’i, 350.000 Euro’luk bir krediyle sonuçlanıyor. Yüzde dört faiz artı en az yüzde iki geri ödeme ile yılda en az 21.000 Euro ödemeniz gerekir. Bu, sadece kredi maliyetlerinde ayda 1750 Euro demektir. Banka, çiftin geçim giderlerinin ayda en az 1.500 avro olduğunu tahmin ediyor. Ancak çiftin katlanması gereken birçok başka maliyet var. Uzman, “Sonuçta, her ortağın bu daireyi yaklaşık 32 yıl içinde minimum yüzde iki geri ödemeyle karşılayabilmesi için muhtemelen en az 3.500 avroya ihtiyacı olacak.”
Ama başka bir yol var. Satın almanın kiralamaktan daha karlı olduğunu nereden biliyorsunuz? Corvin Tolle şöyle hesaplıyor: “Aylık 1750 Euro’luk borçlanma maliyeti, metrekare başına neredeyse 30 Euro’luk kira anlamına geliyor. Kulağa çok gibi geliyor, ancak mülk daha sonra bana ait olacağı için değer güvence altına alındı. Serbest konut piyasasında daire metrekaresi 10 ila 15 avroya kiralanıyordu. Krediden farklı olarak, ömür boyu kira ödemek zorundasınız.” Ve kiralar gittikçe yükseliyor. Yalnızca 2009’dan 2019’a kadar Berlin’de kiralar ortalama yüzde 104 arttı.
Hangi semtlerde uygun fiyatlı konut aranmalı?
Bu aynı kalıyor: en pahalısı Mitte ve Kreuzberg’de, ardından banliyö kuşağındaki diğer semtler geliyor. Başka nerede ucuz bir daire bulabilirsin? “Berlin’in heyecan verici yanı, Almanya’nın başkenti olmasına rağmen şehrin Paris, Londra veya Moskova kadar merkezi olmaması. Bu, herkesin köşesini bulabileceği merkezi olmayan bir şehir” diyor Tolle. Berlinlilerin yalnızca yüzde 30’u şehir içi çevre yolunda, yüzde 70’i dışarıda yaşıyor. daha fazla ilgili taraf. Spandau hala ucuz, ancak toplu taşıma ile zayıf bağlantı nedeniyle daha az popüler. Neukölln’ün güneyinde, Schönefeld Havaalanı yönünde hala birçok uygun fiyatlı müstakil ev var. Köpenick ise çok daha pahalı hale geldi.Köpenick’te, Tolles’in eski bir müşterisi, Charlottenburg’da yarı büyüklükte bir daire için ödemek zorunda kalacağı fiyata 200 metrekarelik bir daire satın aldı.
Çöküş bitti: “Bitcoin bir teknoloji olarak galip gelecek”
Sonuç: Tüm krizlere rağmen Berlin’de kendi dört duvar hayalinizden vazgeçmediyseniz ve uygun fiyatlı bir şeyler bulmak istiyorsanız, yönünüzü değiştirecek ve beklentilerinizi azaltacak kadar esnek olmalısınız. Tolle’ye göre, kredi on yıl sonra uzatılırsa emlak piyasasında çökme ve dairenin değer kaybı riski göz ardı edilemez. Ancak emlak uzmanı bunun olası olmadığını düşünüyor. Öngörüsü: Göç artmaya devam edecek ve Berlin uzun süre yaşamak için çok çekici bir yer olmaya devam edecek. Buna göre, büyük bir inşaat olmadığı ve herkese yetecek kadar yaşam alanı olduğu sürece fiyatlar yükselmeye devam edecek.
Geri bildiriminiz veya kendi hikayeniz var mı? Bize yazın! briefe@Haberler