\İfraz Ne Demektir Kısaca?\
İfraz, kelime anlamı olarak “ayırmak” veya “bölmek” anlamına gelir. Hukuki ve tapu işlemleri bağlamında ifraz, bir taşınmaz malın imar mevzuatına uygun olarak birden fazla parsel hâline getirilmesi işlemidir. Genellikle bir arsa ya da arazinin bölünerek bağımsız parseller oluşturulması amacıyla yapılır. İfraz işlemi, tapu kütüğünde kayıtlı olan bir taşınmazın, resmi kurumların izniyle ve imar planlarına uygun şekilde bölünmesini sağlar.
İfraz işlemi, yalnızca malik ya da maliklerin talebiyle başlatılabilir ve belediyelerin veya ilgili kadastro müdürlüklerinin onayı gereklidir. Bu işlem sayesinde bir arazinin tamamı satılmak zorunda kalmadan, belirli bir bölümü başka bir kişiye devredilebilir.
---
\İfraz İşlemi Neden Yapılır?\
İfraz işlemi çeşitli sebeplerle tercih edilir. Bunların başlıcaları şunlardır:
* Taşınmazın birden fazla hissedar arasında bölüştürülmesi
* Gayrimenkul yatırımının daha verimli hâle getirilmesi
* Satış kolaylığı sağlamak
* İnşaat ve yapılaşma süreçlerinde imar planlarına uygunluk
* Vergilendirme ve kamulaştırma işlemlerinde netlik oluşturmak
Özellikle büyük yüzölçümlü tarla, arsa veya arazi gibi taşınmazlar üzerinde yapılan yatırımlarda, ifraz işlemi ekonomik değer yaratmak adına önemli bir adımdır.
---
\İfraz İşlemi Nasıl Yapılır?\
İfraz işlemi, belirli bir prosedür çerçevesinde yürütülür. Süreç şu aşamalardan oluşur:
1. \Başvuru\: Malik ya da maliklerin dilekçesiyle ilgili belediyeye veya il özel idaresine başvurulur.
2. \İmar Planı Uygunluğu\: İfraz edilmek istenen taşınmazın, yürürlükteki imar planlarına ve plan notlarına uygunluğu kontrol edilir.
3. \Harita ve Plankote\: Harita mühendisleri tarafından hazırlanan plankote (arazi ölçüm krokisi) ve ifraz haritası, belediyeye sunulur.
4. \Belediye Encümeni Onayı\: Belediye encümeni ya da il özel idaresi encümeni tarafından karar verilir.
5. \Tapu İşlemleri\: Onaylanan ifraz planı Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’ne gönderilir ve yeni parsellerin tescili gerçekleştirilir.
Bu işlemler sırasında dikkat edilmesi gereken en kritik nokta, ifraz edilecek parsellerin imar kanununa, parselasyon şartlarına ve minimum yüzölçüm standartlarına uygun olmasıdır.
---
\İfraz Edilemeyen Durumlar\
Her taşınmaz ifraz edilemez. Mevzuata göre aşağıdaki durumlarda ifraz işlemi yapılamaz:
* Taşınmazın bulunduğu bölgede yürürlükte olan bir imar planı bulunmuyorsa,
* Parselasyon planı yapılmamışsa,
* İfraz sonucu oluşacak parseller imar planında öngörülen minimum büyüklüğe sahip değilse,
* Tarım arazisi niteliğindeyse ve bölünmesi Tarım ve Orman Bakanlığı tarafından uygun bulunmuyorsa,
Bu gibi durumlarda ifraz talebi reddedilir.
---
\İfraz ve Tevhit Arasındaki Fark Nedir?\
İfraz ile sıklıkla karıştırılan başka bir kavram da “tevhit”tir. Tevhit, birden fazla taşınmazın birleştirilerek tek parsel hâline getirilmesi işlemidir. Özetle:
* \İfraz\: Tek parselin birden fazla parsel hâline bölünmesi
* \Tevhit\: Birden fazla parselin birleştirilerek tek parsel yapılması
Bu iki işlem zıt yönlüdür ancak imar planlarına uygun yapılaşmanın ön koşullarından ikisidir.
---
\İfraz İşlemi İçin Gerekli Belgeler Nelerdir?\
İfraz işlemi yapılırken başvuru sahibinden bazı belgeler talep edilir. Bunlar şunlardır:
* Dilekçe
* Tapu senedi
* İmar durum belgesi
* Aplikasyon krokisi
* İfraz haritası (lisanslı harita mühendisinden alınmış)
* Nüfus cüzdanı fotokopisi
* Gerekirse hissedarların muvafakatnamesi
İlgili belediye ya da özel idare, başvuru sırasında ek belgeler de talep edebilir.
---
\İfraz İşlemi Ne Kadar Sürer?\
İfraz işleminin süresi, başvurunun yapıldığı kurumun yoğunluğu, evrakların eksiksiz olup olmaması ve taşınmazın bulunduğu bölgedeki imar planı durumu gibi etkenlere bağlı olarak değişir. Ortalama 2 ila 6 hafta arasında sonuçlanır. Ancak eksik belge veya plan uyuşmazlıkları işlemi uzatabilir.
---
\İfraz İşlemi Ücretli midir?\
Evet, ifraz işlemi belirli harç ve hizmet bedellerine tabidir. Bunlar arasında:
* Harita mühendislik ücreti
* Belediyeye ödenen onay harcı
* Tapu müdürlüğünde ödenen tescil harçları
bulunur. İşlem maliyeti taşınmazın büyüklüğüne ve işlemde görev alan profesyonellere göre değişkenlik gösterir.
---
\Sık Sorulan Sorular ve Cevaplar\
\İfraz işleminden sonra satış yapılabilir mi?\
Evet. İfraz sonrası oluşan yeni parseller bağımsız tapulara sahip olacağından, her biri ayrı ayrı satılabilir.
\İfraz edilen parsellerde inşaat yapılabilir mi?\
İmar planına uygunsa ve gerekli ruhsatlar alınmışsa, ifraz sonucu oluşan parsellerde yapılaşma mümkündür.
\Hisseli tapularda ifraz işlemi yapılabilir mi?\
Hissedarların tamamının onayı alınmadan ifraz işlemi yapılamaz. Ortak maliklerin muvafakati şarttır.
\Tarla vasfındaki bir taşınmaz ifraz edilebilir mi?\
Tarla vasfındaki taşınmazlar, Tarım ve Orman Bakanlığı’nın onayına tabi olarak ifraz edilebilir. Ayrıca parsel büyüklükleri ilgili yasal sınırlara uygun olmalıdır.
\İfraz için imar planı zorunlu mu?\
Evet. İfraz işlemi yapılabilmesi için taşınmazın bulunduğu yerde onaylı bir imar planının bulunması zorunludur. Plansız alanlarda ifraz mümkün değildir.
---
\Sonuç\
İfraz işlemi, gayrimenkul hukuku ve imar düzenlemeleri açısından son derece önemli bir konudur. Taşınmazların bölünerek daha verimli kullanımını sağlamasının yanı sıra, yasal mülkiyet düzeninin korunması açısından da kritik bir rol oynar. Doğru şekilde ve uzman rehberliğinde yürütülen ifraz işlemleri, mülk sahiplerine ekonomik ve hukuki açıdan önemli avantajlar sağlar. Bu nedenle ifraz kararı alınmadan önce, imar durumunun detaylı bir şekilde analiz edilmesi ve yetkili bir harita mühendisi ya da avukattan danışmanlık alınması önerilir.
İfraz, kelime anlamı olarak “ayırmak” veya “bölmek” anlamına gelir. Hukuki ve tapu işlemleri bağlamında ifraz, bir taşınmaz malın imar mevzuatına uygun olarak birden fazla parsel hâline getirilmesi işlemidir. Genellikle bir arsa ya da arazinin bölünerek bağımsız parseller oluşturulması amacıyla yapılır. İfraz işlemi, tapu kütüğünde kayıtlı olan bir taşınmazın, resmi kurumların izniyle ve imar planlarına uygun şekilde bölünmesini sağlar.
İfraz işlemi, yalnızca malik ya da maliklerin talebiyle başlatılabilir ve belediyelerin veya ilgili kadastro müdürlüklerinin onayı gereklidir. Bu işlem sayesinde bir arazinin tamamı satılmak zorunda kalmadan, belirli bir bölümü başka bir kişiye devredilebilir.
---
\İfraz İşlemi Neden Yapılır?\
İfraz işlemi çeşitli sebeplerle tercih edilir. Bunların başlıcaları şunlardır:
* Taşınmazın birden fazla hissedar arasında bölüştürülmesi
* Gayrimenkul yatırımının daha verimli hâle getirilmesi
* Satış kolaylığı sağlamak
* İnşaat ve yapılaşma süreçlerinde imar planlarına uygunluk
* Vergilendirme ve kamulaştırma işlemlerinde netlik oluşturmak
Özellikle büyük yüzölçümlü tarla, arsa veya arazi gibi taşınmazlar üzerinde yapılan yatırımlarda, ifraz işlemi ekonomik değer yaratmak adına önemli bir adımdır.
---
\İfraz İşlemi Nasıl Yapılır?\
İfraz işlemi, belirli bir prosedür çerçevesinde yürütülür. Süreç şu aşamalardan oluşur:
1. \Başvuru\: Malik ya da maliklerin dilekçesiyle ilgili belediyeye veya il özel idaresine başvurulur.
2. \İmar Planı Uygunluğu\: İfraz edilmek istenen taşınmazın, yürürlükteki imar planlarına ve plan notlarına uygunluğu kontrol edilir.
3. \Harita ve Plankote\: Harita mühendisleri tarafından hazırlanan plankote (arazi ölçüm krokisi) ve ifraz haritası, belediyeye sunulur.
4. \Belediye Encümeni Onayı\: Belediye encümeni ya da il özel idaresi encümeni tarafından karar verilir.
5. \Tapu İşlemleri\: Onaylanan ifraz planı Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’ne gönderilir ve yeni parsellerin tescili gerçekleştirilir.
Bu işlemler sırasında dikkat edilmesi gereken en kritik nokta, ifraz edilecek parsellerin imar kanununa, parselasyon şartlarına ve minimum yüzölçüm standartlarına uygun olmasıdır.
---
\İfraz Edilemeyen Durumlar\
Her taşınmaz ifraz edilemez. Mevzuata göre aşağıdaki durumlarda ifraz işlemi yapılamaz:
* Taşınmazın bulunduğu bölgede yürürlükte olan bir imar planı bulunmuyorsa,
* Parselasyon planı yapılmamışsa,
* İfraz sonucu oluşacak parseller imar planında öngörülen minimum büyüklüğe sahip değilse,
* Tarım arazisi niteliğindeyse ve bölünmesi Tarım ve Orman Bakanlığı tarafından uygun bulunmuyorsa,
Bu gibi durumlarda ifraz talebi reddedilir.
---
\İfraz ve Tevhit Arasındaki Fark Nedir?\
İfraz ile sıklıkla karıştırılan başka bir kavram da “tevhit”tir. Tevhit, birden fazla taşınmazın birleştirilerek tek parsel hâline getirilmesi işlemidir. Özetle:
* \İfraz\: Tek parselin birden fazla parsel hâline bölünmesi
* \Tevhit\: Birden fazla parselin birleştirilerek tek parsel yapılması
Bu iki işlem zıt yönlüdür ancak imar planlarına uygun yapılaşmanın ön koşullarından ikisidir.
---
\İfraz İşlemi İçin Gerekli Belgeler Nelerdir?\
İfraz işlemi yapılırken başvuru sahibinden bazı belgeler talep edilir. Bunlar şunlardır:
* Dilekçe
* Tapu senedi
* İmar durum belgesi
* Aplikasyon krokisi
* İfraz haritası (lisanslı harita mühendisinden alınmış)
* Nüfus cüzdanı fotokopisi
* Gerekirse hissedarların muvafakatnamesi
İlgili belediye ya da özel idare, başvuru sırasında ek belgeler de talep edebilir.
---
\İfraz İşlemi Ne Kadar Sürer?\
İfraz işleminin süresi, başvurunun yapıldığı kurumun yoğunluğu, evrakların eksiksiz olup olmaması ve taşınmazın bulunduğu bölgedeki imar planı durumu gibi etkenlere bağlı olarak değişir. Ortalama 2 ila 6 hafta arasında sonuçlanır. Ancak eksik belge veya plan uyuşmazlıkları işlemi uzatabilir.
---
\İfraz İşlemi Ücretli midir?\
Evet, ifraz işlemi belirli harç ve hizmet bedellerine tabidir. Bunlar arasında:
* Harita mühendislik ücreti
* Belediyeye ödenen onay harcı
* Tapu müdürlüğünde ödenen tescil harçları
bulunur. İşlem maliyeti taşınmazın büyüklüğüne ve işlemde görev alan profesyonellere göre değişkenlik gösterir.
---
\Sık Sorulan Sorular ve Cevaplar\
\İfraz işleminden sonra satış yapılabilir mi?\
Evet. İfraz sonrası oluşan yeni parseller bağımsız tapulara sahip olacağından, her biri ayrı ayrı satılabilir.
\İfraz edilen parsellerde inşaat yapılabilir mi?\
İmar planına uygunsa ve gerekli ruhsatlar alınmışsa, ifraz sonucu oluşan parsellerde yapılaşma mümkündür.
\Hisseli tapularda ifraz işlemi yapılabilir mi?\
Hissedarların tamamının onayı alınmadan ifraz işlemi yapılamaz. Ortak maliklerin muvafakati şarttır.
\Tarla vasfındaki bir taşınmaz ifraz edilebilir mi?\
Tarla vasfındaki taşınmazlar, Tarım ve Orman Bakanlığı’nın onayına tabi olarak ifraz edilebilir. Ayrıca parsel büyüklükleri ilgili yasal sınırlara uygun olmalıdır.
\İfraz için imar planı zorunlu mu?\
Evet. İfraz işlemi yapılabilmesi için taşınmazın bulunduğu yerde onaylı bir imar planının bulunması zorunludur. Plansız alanlarda ifraz mümkün değildir.
---
\Sonuç\
İfraz işlemi, gayrimenkul hukuku ve imar düzenlemeleri açısından son derece önemli bir konudur. Taşınmazların bölünerek daha verimli kullanımını sağlamasının yanı sıra, yasal mülkiyet düzeninin korunması açısından da kritik bir rol oynar. Doğru şekilde ve uzman rehberliğinde yürütülen ifraz işlemleri, mülk sahiplerine ekonomik ve hukuki açıdan önemli avantajlar sağlar. Bu nedenle ifraz kararı alınmadan önce, imar durumunun detaylı bir şekilde analiz edilmesi ve yetkili bir harita mühendisi ya da avukattan danışmanlık alınması önerilir.