Nicea
New member
Ev
İşletme
Uzun vadede daha iyi: Gayrimenkul alırken ve kredi alırken neleri bilmem gerekiyor?
Faiz oranları yükseliyor ve emlak satın almak daha pahalı hale geliyor. Uzmanlar konut kredisi çekerken nelere dikkat edilmesi gerektiğini anlatıyor
Sembolik fotoğraf konut inşaatı ve satın alma kat mülkiyeti. Eski bir binanın yanına yeni bir ev yapılıyor. imago/fototek
Aralık 2021’den bugüne emlak kredisi faiz oranları yüzde 300 civarında arttı. FMH Finanzberatung Frankfurt am Main endeksi tarafından hesaplandığı üzere, şu anda ortalama yüzde dörtteler. Uzmanlar, faiz oranlarının yıl boyunca artmaya devam etmesini bekliyor. Bir mülk satın almayı veya inşa etmeyi planlayan herkesin yakında harekete geçmesini tavsiye ediyorlar. Borçluların mevcut durumda nelere dikkat etmesi gerektiğini sorduk.
Mevcut faiz oranı seviyesi: NRW tüketici danışma merkezinde finans uzmanı olan Thomas Hentschel, “Kendi kullandıkları bir mülkü finanse etmek isteyen tüketiciler için aylık yük önemli ölçüde artıyor” diyor. Ona göre faiz oranları, düşük faiz aşamasının başlangıcı olan 2011 seviyesine geri döndü. Aynı zamanda, son yıllarda emlak fiyatları ortalamanın üzerinde yükselirken, ücretler ve maaşlar o kadar güçlü bir şekilde artmadı. Hentschel, emlak fiyatlarının artık düştüğünü veya durduğunu söylüyor.
Faiz artırımlarının direkt etkisi yok
FMH-Finanzberatung’dan kredi uzmanı Max Herbst, 10 yılda tamamlanan ipotek kredilerinin şu anda ortalama yüzde 3,99 olduğunu hesapladı. Avrupa Merkez Bankası’nın faiz artırımlarının mortgage faizlerine doğrudan bir etkisinin olmadığına dikkat çekiyor. “Federal tahviller ve ipotek kredileri için faiz oranları belirleyicidir” diyor. FMH-Finanzberatung’un web sitesi (www.fmh.de), faiz oranı gelişmelerine ilişkin düzenli olarak güncellenen genel bakışları içerir. Herbst, faiz oranlarının daha da yükselmesini bekliyor. “Yıl boyunca yüzde beş dışlanmıyor” diyor.
Stiftung Warentest’ten Heike Nicodemus, faiz oranı farklarının büyük olabileceğini vurguluyor. Bu sayıda (Nisan), vakıf, tamamen finanse edilen bir evden eski bir binanın modernizasyonuna kadar çeşitli örnek senaryolar için bir faiz oranı karşılaştırması yayınlıyor. “Teklifler arasında neredeyse yüzde iki fark var.” Nicodemus olası gelişme hakkında şunları söylüyor: “Beklemeyin ve görün. Geçen yıl faiz oranları önemli ölçüde yükselse de, uzun vadeli bir karşılaştırmada hala ucuzlar.” Herbst ayrıca satın alma arzusunun ertelenmemesini tavsiye ediyor: “Kiralamaktansa satın almak daha iyidir” diyor.
Kredi limitini belirleyin: Bir mülk aramadan ve bunun için finansman sağlamadan önce, gayrimenkul alıcıları kendi dayanıklılıklarını belirlemelidir. Hentschel, “Temel olarak, herhangi bir sağlam finansman ve planlama, aylık, güvenli gelir ve yıl boyunca yapılan aylık harcamaların karşılaştırılmasıyla başlar” diyor. Yaşam maliyeti, boş zaman, araba, tatil vb. Maliyetlerden aylık yükün planlanabileceği bir denge belirlenir. “Elektrik, ısınma, su, harçlar, harçlar, vergiler ve sigorta dahil olmak üzere mülkün bakım maliyetleri için aylık harcamalar unutulmamalıdır.” Sağlam bir finansman, “sıcak yük” olarak aylık mevcut net gelirin yüzde 40 ila 45’ini aşmayan bir aylık yüke dayanır.
Stiftung Warentest’teki uzmanlar, örneğin 450.000 Euro’dan fazla bir kredi gibi daha büyük bir projeyi yürütmek için aylık en az 2.000 ila 2.700 Euro’luk bir ödeme yapılması gerektiğini hesapladılar.
En ucuz krediyi bulun: Herbst, mevcut mülklerin alıcılarına şu tavsiyede bulunuyor: “Büyüklük, konum, olanaklar vb. açısından satın almak istediğiniz şeye kabaca karşılık gelen bir mülk bulun” diyor. Ev bankanıza gitmeli ve bir finansman teklifi almalısınız. Herbst, “Bankanın bununla işi bittiğinde, mülk satılmış olabilir” diyor, ancak rüya mülkü olmayabilir, bu daha az sorun. Farklı bir objeye karar verirseniz de sorun olmaz. Müstakbel alıcı artık mülkün büyüklüğü ve nasıl finanse edileceği hakkında elinde somut bir beyana sahiptir. “Bir sonraki nesne daha hızlı. Ve her zaman diğer sağlayıcılardan, ister bankalardan ister aracılardan, mümkünse daha iyi bir teklif vermelerini istemelisiniz” diyor. Kredi limiti – ana banka veya başka bir kurumla – uygunsa, istenen bir nesne için bir sözleşme yapılabilir.
Nicodemus, yalnızca ana bankaya ve yerel bankalara değil, aracılık ücreti talep eden ancak birkaç bankanın tekliflerini karşılaştırabilen kredi aracılarına da başvurmanızı önerir. “Müşteri adayları en az biri kredi aracısı olmak üzere en az üç kredi kuruluşundan teklif almalıdır” diyor. Mevcut testte, kredi komisyoncusu Dr. Klein, Creditweb ve Geld & Plan’ın ülke çapındaki teklifleri iyi sonuç verdi. Kredi teklifleri arasındaki tutarsızlık bazen barizdi: Vakıf tarafından yapılan bir vaka çalışması, 140.000 Euro’ya varan bir farkla sonuçlandı.
Müzakere koşulları: Kredinin vadesi, özel geri ödemeler veya oran değişiklikleri gibi parametreler faiz oranı üzerinde etkilidir. Herbst, 20 yıllık uzun bir süre önermektedir. “Şu anda 15 ile 20 yıl arasında faiz oranlarında neredeyse hiç fark yok” diyor. Aslında, son tarih olan 21.03. FMH karşılaştırma portalında yalnızca 0,08 yüzde puanı.
Nicodemus, “güvenli tarafta olmak istiyorsanız” tam geri ödemeli kredileri bir seçenek olarak gösteriyor. Bunlar, borç tamamen ödenene kadar faizin sabit olduğu kredilerdir. Ancak, burada genellikle daha yüksek oranların ödenmesi gerekir. Bu durumda, takip finansmanı için artık herhangi bir faiz oranı riski yoktur. Hentschel, 10 yıldan daha uzun sabit faiz oranlı kredileri erken, yani on yıldan sonra 6 aylık bir bildirim süresiyle feshetme olasılığına dikkat çekiyor. “Bunu göz ardı etmemelisiniz” diyor.
Oran değişikliği olasılığı
Herbst, yalnızca faizde bir artışa yol açmadıkları takdirde özel geri ödemeleri sözleşmeye dahil ederdi. “Genç çiftler zaten ilk on yılda çok az özel ödeme yapabilirler – ve on yıldan sonra kanunen mümkündür.”
Tüm uzmanlar için önemli bir nokta, taksit değiştirme imkanıdır (tam geri ödemeli kredi ile mümkün değildir). Herbst, sözleşmede geri ödemenin yüzde bire düşürülmesini tavsiye ediyor. Giderek daha fazla banka bunu tekrar sunuyor. Nicodemus, “Faiz oranlarındaki artışla birlikte, borç verme için daha katı standartlar var” diyor. Bazı bankalar asgari geri ödemeyi yüzde iki olarak belirlemiştir veya indirim yalnızca başlangıçta kararlaştırılan geri ödemeye kadar mümkündür.
İşletme
Uzun vadede daha iyi: Gayrimenkul alırken ve kredi alırken neleri bilmem gerekiyor?
Faiz oranları yükseliyor ve emlak satın almak daha pahalı hale geliyor. Uzmanlar konut kredisi çekerken nelere dikkat edilmesi gerektiğini anlatıyor
Sembolik fotoğraf konut inşaatı ve satın alma kat mülkiyeti. Eski bir binanın yanına yeni bir ev yapılıyor. imago/fototek
Aralık 2021’den bugüne emlak kredisi faiz oranları yüzde 300 civarında arttı. FMH Finanzberatung Frankfurt am Main endeksi tarafından hesaplandığı üzere, şu anda ortalama yüzde dörtteler. Uzmanlar, faiz oranlarının yıl boyunca artmaya devam etmesini bekliyor. Bir mülk satın almayı veya inşa etmeyi planlayan herkesin yakında harekete geçmesini tavsiye ediyorlar. Borçluların mevcut durumda nelere dikkat etmesi gerektiğini sorduk.
Mevcut faiz oranı seviyesi: NRW tüketici danışma merkezinde finans uzmanı olan Thomas Hentschel, “Kendi kullandıkları bir mülkü finanse etmek isteyen tüketiciler için aylık yük önemli ölçüde artıyor” diyor. Ona göre faiz oranları, düşük faiz aşamasının başlangıcı olan 2011 seviyesine geri döndü. Aynı zamanda, son yıllarda emlak fiyatları ortalamanın üzerinde yükselirken, ücretler ve maaşlar o kadar güçlü bir şekilde artmadı. Hentschel, emlak fiyatlarının artık düştüğünü veya durduğunu söylüyor.
Faiz artırımlarının direkt etkisi yok
FMH-Finanzberatung’dan kredi uzmanı Max Herbst, 10 yılda tamamlanan ipotek kredilerinin şu anda ortalama yüzde 3,99 olduğunu hesapladı. Avrupa Merkez Bankası’nın faiz artırımlarının mortgage faizlerine doğrudan bir etkisinin olmadığına dikkat çekiyor. “Federal tahviller ve ipotek kredileri için faiz oranları belirleyicidir” diyor. FMH-Finanzberatung’un web sitesi (www.fmh.de), faiz oranı gelişmelerine ilişkin düzenli olarak güncellenen genel bakışları içerir. Herbst, faiz oranlarının daha da yükselmesini bekliyor. “Yıl boyunca yüzde beş dışlanmıyor” diyor.
Stiftung Warentest’ten Heike Nicodemus, faiz oranı farklarının büyük olabileceğini vurguluyor. Bu sayıda (Nisan), vakıf, tamamen finanse edilen bir evden eski bir binanın modernizasyonuna kadar çeşitli örnek senaryolar için bir faiz oranı karşılaştırması yayınlıyor. “Teklifler arasında neredeyse yüzde iki fark var.” Nicodemus olası gelişme hakkında şunları söylüyor: “Beklemeyin ve görün. Geçen yıl faiz oranları önemli ölçüde yükselse de, uzun vadeli bir karşılaştırmada hala ucuzlar.” Herbst ayrıca satın alma arzusunun ertelenmemesini tavsiye ediyor: “Kiralamaktansa satın almak daha iyidir” diyor.
Kredi limitini belirleyin: Bir mülk aramadan ve bunun için finansman sağlamadan önce, gayrimenkul alıcıları kendi dayanıklılıklarını belirlemelidir. Hentschel, “Temel olarak, herhangi bir sağlam finansman ve planlama, aylık, güvenli gelir ve yıl boyunca yapılan aylık harcamaların karşılaştırılmasıyla başlar” diyor. Yaşam maliyeti, boş zaman, araba, tatil vb. Maliyetlerden aylık yükün planlanabileceği bir denge belirlenir. “Elektrik, ısınma, su, harçlar, harçlar, vergiler ve sigorta dahil olmak üzere mülkün bakım maliyetleri için aylık harcamalar unutulmamalıdır.” Sağlam bir finansman, “sıcak yük” olarak aylık mevcut net gelirin yüzde 40 ila 45’ini aşmayan bir aylık yüke dayanır.
Stiftung Warentest’teki uzmanlar, örneğin 450.000 Euro’dan fazla bir kredi gibi daha büyük bir projeyi yürütmek için aylık en az 2.000 ila 2.700 Euro’luk bir ödeme yapılması gerektiğini hesapladılar.
En ucuz krediyi bulun: Herbst, mevcut mülklerin alıcılarına şu tavsiyede bulunuyor: “Büyüklük, konum, olanaklar vb. açısından satın almak istediğiniz şeye kabaca karşılık gelen bir mülk bulun” diyor. Ev bankanıza gitmeli ve bir finansman teklifi almalısınız. Herbst, “Bankanın bununla işi bittiğinde, mülk satılmış olabilir” diyor, ancak rüya mülkü olmayabilir, bu daha az sorun. Farklı bir objeye karar verirseniz de sorun olmaz. Müstakbel alıcı artık mülkün büyüklüğü ve nasıl finanse edileceği hakkında elinde somut bir beyana sahiptir. “Bir sonraki nesne daha hızlı. Ve her zaman diğer sağlayıcılardan, ister bankalardan ister aracılardan, mümkünse daha iyi bir teklif vermelerini istemelisiniz” diyor. Kredi limiti – ana banka veya başka bir kurumla – uygunsa, istenen bir nesne için bir sözleşme yapılabilir.
Nicodemus, yalnızca ana bankaya ve yerel bankalara değil, aracılık ücreti talep eden ancak birkaç bankanın tekliflerini karşılaştırabilen kredi aracılarına da başvurmanızı önerir. “Müşteri adayları en az biri kredi aracısı olmak üzere en az üç kredi kuruluşundan teklif almalıdır” diyor. Mevcut testte, kredi komisyoncusu Dr. Klein, Creditweb ve Geld & Plan’ın ülke çapındaki teklifleri iyi sonuç verdi. Kredi teklifleri arasındaki tutarsızlık bazen barizdi: Vakıf tarafından yapılan bir vaka çalışması, 140.000 Euro’ya varan bir farkla sonuçlandı.
Müzakere koşulları: Kredinin vadesi, özel geri ödemeler veya oran değişiklikleri gibi parametreler faiz oranı üzerinde etkilidir. Herbst, 20 yıllık uzun bir süre önermektedir. “Şu anda 15 ile 20 yıl arasında faiz oranlarında neredeyse hiç fark yok” diyor. Aslında, son tarih olan 21.03. FMH karşılaştırma portalında yalnızca 0,08 yüzde puanı.
Nicodemus, “güvenli tarafta olmak istiyorsanız” tam geri ödemeli kredileri bir seçenek olarak gösteriyor. Bunlar, borç tamamen ödenene kadar faizin sabit olduğu kredilerdir. Ancak, burada genellikle daha yüksek oranların ödenmesi gerekir. Bu durumda, takip finansmanı için artık herhangi bir faiz oranı riski yoktur. Hentschel, 10 yıldan daha uzun sabit faiz oranlı kredileri erken, yani on yıldan sonra 6 aylık bir bildirim süresiyle feshetme olasılığına dikkat çekiyor. “Bunu göz ardı etmemelisiniz” diyor.
Oran değişikliği olasılığı
Herbst, yalnızca faizde bir artışa yol açmadıkları takdirde özel geri ödemeleri sözleşmeye dahil ederdi. “Genç çiftler zaten ilk on yılda çok az özel ödeme yapabilirler – ve on yıldan sonra kanunen mümkündür.”
Tüm uzmanlar için önemli bir nokta, taksit değiştirme imkanıdır (tam geri ödemeli kredi ile mümkün değildir). Herbst, sözleşmede geri ödemenin yüzde bire düşürülmesini tavsiye ediyor. Giderek daha fazla banka bunu tekrar sunuyor. Nicodemus, “Faiz oranlarındaki artışla birlikte, borç verme için daha katı standartlar var” diyor. Bazı bankalar asgari geri ödemeyi yüzde iki olarak belirlemiştir veya indirim yalnızca başlangıçta kararlaştırılan geri ödemeye kadar mümkündür.